¿Qué pasó con la crisis del CRE (Commercial Real Estate) y de la banca regional americana? ¿Desapareció o sigue vigente?
Una cosa es que no se hable de ella en los medios de comunicación y otra muy distinta que se haya solucionado. Adjunto un breve análisis actualizado de las causas que la originaron.
- Niveles de desocupación de oficinas.
- El mayor ratio de desocupación en la actualidad en los EEUU lo tiene San Francisco con un 25,4% seguido de Houston y Seattle con un 23,8% y un 23,2%.
- Los niveles más bajos de desocupación se ubican en Miami, Boston, y Tampa con un 12%, 12,8%, y 13,3% respectivamente.
- El ratio medio de desocupación nacional es de 19,8% por encima de los niveles alcanzados en la pandemia y en la crisis financiera del 2008.
- Una de cada 5 oficinas en el país está vacía.
- Préstamos Commercial Real Estate.
- $1,7 Trillones en préstamos CRE vencen entre el 2024 y el 2026.
- Representa un 30% del total de la deuda de CRE que tendrá que refinanciarse a tipos superiores.
- 1/4 parte de los $1,7 Trillones son operaciones de difícil refinanciación como consecuencia de que el valor de los inmuebles es inferior al valor de los préstamos a raíz del bajo nivel de ocupación y los altos tipos de interés.
- 2/3 partes de los préstamos están financiados por la Banca Regional.
- Ciertas entidades presentan un exceso de concentración en sus balances lo que conlleva a enormes riesgos para el sistema.
- Banca Regional
- Los problemas de la banca regional persisten y en algunos casos incluso se han acentuado (los préstamos de CRE en oficinas).
- La cartera de Renta Fija continúa con pérdidas latentes importantes como consecuencia de la subida de los tipos de interés.
- Se produjo la fuga de depósitos hacia bancos más grandes y solventes a raíz de la crisis bancaria del Silicon Valley. Además se invirtieron ciertos depósitos en instrumentos del mercado monetario como son los Treasury Bills que ofrecen un rendimiento muy superior.
- Para estabilizar los depósitos se realizó un repricing pasando de remunerar del 0,5% al 5%-5,25%.
- La tasa de mora de los préstamos de CRE en oficinas es del 8,1% y se estima llegar a un 9,9% en el 2025 (uno de cada 10 préstamos de oficinas en el país será impagado). Supondrá para la banca dotar unas provisiones enormes que en algunos casos incluso no podrán ser cubiertas con reservas.
- El regulador exigió mayores dotaciones al FDIC y mayores ratios de capital.
En resumen el problema del commercial real estate en USA y muy en particular en lo que respecta a oficinas sigue creciendo y el efecto en la banca regional por un exceso de concentración en la financiación de este tipo de operaciones se acabará notando tarde o temprano de una manera significativa.