El mercado inmobiliario despierta de su letargo. Poco a poco, y tras muchos años de convalecencia, comienza a mostrar signos de vida, situándose, de nuevo, en el radar de muchos inversores. Pero… ¡Cuidado! Si algo hemos aprendido de la dura crisis inmobiliaria vivida en España estos últimos años es que la avaricia rompe el saco. La diversificación se muestra como un factor esencial en la gestión del patrimonio (por supuesto, eso incluye los bienes inmuebles) y la liquidez, como un tesoro al que hay que cuidar. Por eso, a la hora de invertir (de nuevo) en el sector inmobiliario, la recomendación es hacerlo vía fondos de inversión como el que les presentamos este mes; un producto que no invierte directamente en inmuebles –es decir, no se trata de un fondo “ladrillo”–, sino en REIT’s, sociedades inmobiliarias cotizadas, en este caso en bolsas europeas. Creemos que, a la hora de tratar de captar las próximas oportunidades de este mercado, es el vehículo idóneo para poder aunar rentabilidad, diversificación y liquidez.
Quede bien claro, no obstante, que no se trata de una idea comercial, sino de una alternativa de inversión que siempre recomendamos valorar, de la mano de un asesor independiente, en función del perfil de cada uno. Importante, sobre todo, en un producto como este, especializado en renta variable sectorial, indicado sólo para aquellos perfiles capaces de soportar altas de riesgo.
PETERCAM SECURITIES REAL ESTATE EUROPE B, como hemos dicho anteriormente, es un fondo de renta variable que invierte, fundamentalmente, en acciones de sociedades de inversión inmobiliaria (denominadas REIT´s, Real Estate Investment Trusts) y que cotizan en las bolsas europeas. A pesar de ser un producto sectorial, está muy bien diversificado, ya que invierte en todos los sub-sectores inmobiliarios: desde el mercado residencial, a locales comerciales, oficinas, industrial, etc. Con un sesgo, en este caso, hacia compañías de mediana capitalización, con el objetivo de tomar ventaja de las capacidades de Petercam en el análisis de este segmento de mercado.
Cuando el fondo se lanzó (en 1999) no existía el índice FTSE EPRA, actualmente el benchmark más utilizado por la industria. Por ello se encargó la elaboración de un índice a medida, el Petercam European Property Shares Index (PEPS), que sigue hoy vigente. Para controlar el exceso de volatilidad, este indicador limita la exposición al Reino Unido a un 25% (frente a muchos fondos inmobiliarios que invierten hasta un 40% y un 50% de sus carteras en el mercado británico). Dicho índice también tiene un peso fijo del 10% en Bélgica. No obstante, el fondo puede tener una sobreponderación o infraponderación por sub-sector o país del +/- 10% con respecto al PEPS; y de un +/-3% en el caso de valores individuales.
La cartera del fondo, activamente invertida (no puede tener más de un 5% en liquidez y tampoco utiliza derivados para mejorar la rentabilidad), se construye en tres fases. Comienza con un primer posicionamiento por países y sub-sectores (sobreponderación o infraponderación), en función de un análisis top-down que identifica las tendencias en distintos mercados inmobiliarios europeos; mercados que, por otro lado, son muy locales y tienen comportamientos diversos. El objetivo del equipo es, precisamente, explotar dichas ineficiencias. Un segundo paso es la selección de valores, proceso bottom-up, en base a un análisis cualitativo en profundidad. En este sentido, el fondo prefiere compañías que ofrezcan altos retornos a sus accionistas (alta rentabilidad por dividendo –la media está actualmente en el 3,6%– y crecimiento del valor de los activos). Finalmente, la cartera queda compuesta por unos 45-75 valores, con un máximo del 30% invertido fuera del índice. El peso máximo por acción es del 8%.