En cualquier mercado la oferta y la demanda determinan el precio de un bien. El mercado inmobiliario no es una excepción. Para poder analizar correctamente la futura evolución del precio de la vivienda es necesario analizar tanto la demanda como la oferta.
Por el lado de la demanda tenemos dos factores críticos que debemos analizar:
- El aumento de los tipos de interés hipotecarios a 30 años que han pasado en tres años de un 2,97% a un 6,48%.
- El valor medio de una casa nueva que ha aumentado en el mismo periodo de 367,000 USD a 562,000 USD.
A raíz de ambos factores la cuota a pagar en un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda media se ha disparado de 1,529 USD a 2,973 USD (Ver gráfico).
La cuota representa actualmente de media algo más de un 43% del total de los ingresos netos. Se trata del mayor porcentaje alcanzado nunca incluso por encima del experimentado durante la crisis inmobiliaria del 2008. (Ver gráfico)
Hay que considerar que la banca no suelen prestar por encima del 40% y menos en situaciones como las actuales en donde las condiciones crediticias son cada vez más restrictivas (Ver gráfico).
Como resultado la demanda de hipotecas se ha desplomado y con ello el número de casas vendidas (Ver gráficos).
En lo que respecta al lado de la oferta hay dos factores a considerar:
- Los promotores inmobiliarios han reducido el número de solicitudes de permisos de nueva construcción por los altos costes de financiación y la actual incertidumbre económica.
- Muchos propietarios que cuentan con hipotecas en condiciones muy favorables (Ver gráfico) prefieren conservar la propiedad en lugar de intentar venderla por la imposibilidad de comprar una nueva casa con una nueva hipoteca a los precios actuales.
Como resultado de esta menor demanda y oferta se espera que el mercado evolucione hacia unos bajos niveles de venta. Es precisamente esa falta de liquidez la que lastrará gradualmente los precios a la baja, aunque previendo que la caída de precios.sea limitada como consecuencia del contrapeso que ofrece una menor oferta