En el sistema fiscal estadounidense existe una disposición poco conocida fuera de los círculos especializados que, sin embargo, explica cómo generaciones de inversores inmobiliarios han acumulado activos de gran escala sin sufrir la erosión fiscal típica de las compraventas sucesivas. Se trata de la Sección 1031 del Internal Revenue Code, conocida como like-kind exchange.
Lejos de ser un tecnicismo, el 1031 es el eje de una estrategia coherente: diferir impuestos durante la vida activa del inversor y eliminarlos en la sucesión mediante el step-up in basis.
Vender sin “realizar” la ganancia
En una venta convencional de un inmueble de inversión, el propietario afronta tres capas fiscales:
- Impuesto sobre la ganancia de capital (federal y estatal)
- Depreciation recapture por las amortizaciones deducidas
- El 3,8% del Net Investment Income Tax, si aplica
La suma puede absorber entre un 25% y un 40% de la ganancia.
El 1031 permite que esa tributación no se produzca en el momento de la venta, siempre que el capital se reinvierta íntegramente en otra propiedad de inversión “like-kind”. El impuesto no desaparece: se traslada al nuevo activo ajustando su basis.
Este proceso puede repetirse indefinidamente.
Qué propiedades califican
El requisito esencial es la intención de inversión o negocio.
| Califican | No califican |
| Viviendas en alquiler | Residencia habitual |
| Multifamily | Flips |
| Inmuebles comerciales | Segunda residencia personal |
| Terrenos | Bienes muebles |
Un matiz importante: cuanto más tiempo se ha mantenido el inmueble y más se ha depreciado, más valioso es el 1031, porque evita el pago inmediato del recapture.
Cómo se realiza un 1031 en la práctica
El proceso está regulado con precisión:
- Antes del cierre, el propietario firma un acuerdo con un Qualified Intermediary (QI).
- En la venta, el dinero no pasa por el vendedor: lo recibe el QI.
- El inversor tiene 45 días para identificar posibles reemplazos.
- Tiene 180 días para cerrar la compra.
- Debe adquirir un activo de igual o mayor valor y reinvertir toda la deuda y el capital.
Si recibe efectivo (boot), tributará solo por esa parte.
La figura imprescindible: el Qualified Intermediary (QI)
El QI es un tercero independiente cuya función es custodiar los fondos entre la venta y la compra. Sin QI, el 1031 no existe.
El IRS prohíbe que ese rol lo ejerzan abogados, contables, agentes inmobiliarios o familiares del contribuyente. Debe ser una entidad especializada cuya única función es estructurar intercambios 1031 y garantizar que el vendedor nunca tenga control del dinero.
Quién debe vender y comprar: la regla decisiva
El 1031 exige que el mismo contribuyente que vende sea quien compra.
Esto hace que la estructura legal sea determinante:
- Persona física: sin fricción.
- LLC pass-through (single member o partnership): fiscalmente transparente, ideal.
- Corporaciones (C-Corp / S-Corp): contribuyente separado; el capital queda atrapado y pierde eficiencia patrimonial.
Por esta razón, la mayoría de estrategias inmobiliarias orientadas a 1031 utilizan titularidad directa o LLC pass-through.
El interés compuesto fiscal
El verdadero poder del 1031 no es evitar un impuesto puntual, sino permitir que el capital bruto —incluido el que habría ido al fisco— siga generando renta, apreciación y capacidad de apalancamiento durante décadas.
Repetido varias veces, el efecto es exponencial.
La pieza final: el step-up in basis en la sucesión
Aquí el mecanismo alcanza su máxima eficacia.
Si el propietario fallece manteniendo el inmueble:
- Los herederos reciben la propiedad a valor de mercado en la fecha del fallecimiento.
- El basis fiscal se reinicia.
- Toda la ganancia diferida por años de 1031 desaparece.
- También desaparece el depreciation recapture.
El diferimiento se convierte, en la práctica, en eliminación permanente.
Donación vs. herencia: una diferencia crítica
La donación no produce step-up. Produce carryover basis: el receptor hereda el basis histórico y la carga fiscal latente.
Por eso, desde la óptica del 1031 y la planificación patrimonial, la transmisión eficiente es por herencia, no por donación.
Cuándo no conviene un 1031
- Si se desea salir del real estate
- Si se necesita liquidez inmediata
- Si la ganancia es pequeña
- Si el inmueble fue adquirido para flip
Más que un beneficio fiscal, una disciplina de inversión
La Sección 1031 no es una laguna legal, sino un incentivo deliberado a la reinversión productiva. Pero su impacto real es estratégico: obliga al inversor a no interrumpir el ciclo de reinversión.
Intercambiar en lugar de vender. Mantener en lugar de liquidar. Heredar en lugar de donar.
En esa disciplina reside la arquitectura silenciosa que ha permitido a muchos patrimonios inmobiliarios crecer durante generaciones con una fricción fiscal sorprendentemente baja.