España y Florida afrontan el problema del alquiler desde dos extremos regulatorios. Mientras España avanza hacia una mayor estabilidad contractual y una protección reforzada frente al desahucio, Florida endurece las consecuencias para determinadas conductas fraudulentas del inquilino. La cuestión de fondo no es ideológica: es qué sistema consigue generar más vivienda disponible y especialmente más vivienda para quienes tienen menos recursos.
El mercado inmobiliario tiene una característica que a menudo desaparece del debate político: una vivienda de alquiler no aparece porque una ley declare que debe existir. Alguien tiene que comprarla, financiarla, mantenerla, y asumir el riesgo de alquilarla.
España acaba de dar un paso significativo en la otra dirección.
El Consejo de Ministros aprobó el 29 de Septiembre dos reales decretos-ley en materia de vivienda. El primero amplía hasta finales de 2030 determinadas medidas de protección frente a los desahucios y establece entre otras disposiciones prórrogas extraordinarias para determinados contratos. El segundo modifica el régimen de los contratos de vivienda habitual para sustituir el sistema anterior por un mecanismo de prórrogas sucesivas que puede prolongarse indefinidamente. Ambos textos serán sometidos a convalidación del Congreso.
El nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que una vez transcurridos cinco años de contrato – siete cuando el propietario sea una persona jurídica -, el arrendamiento podrá continuar mediante prórrogas sucesivas de la misma duración salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no prorrogarlo. En la práctica el objetivo declarado por el Gobierno es proporcionar una estabilidad mucho mayor al inquilino.
La protección frente al desahucio también se amplía. Hasta el 31 de Diciembre de 2030 determinados procedimientos que afecten a personas vulnerables sin alternativa habitacional podrán quedar suspendidos cuando concurran las condiciones previstas en la norma. Además se incorpora un mecanismo por el cual en determinadas circunstancias la Administración debe intervenir para evitar el desahucio por impago cuando no se haya proporcionado una alternativa habitacional.
El propósito social es evidente: evitar que una familia vulnerable termine en la calle.
Pero existe otra pregunta menos inmediata y probablemente más importante para el futuro del mercado: ¿qué ocurre con la persona que todavía no tiene vivienda porque nadie quiere alquilársela?
El riesgo que aparece cuando cambia el equilibrio del contrato
Desde la perspectiva del propietario el alquiler deja de ser simplemente una inversión inmobiliaria y pasa a incorporar un riesgo jurídico adicional.
El propietario aporta el capital, soporta los gastos de mantenimiento, paga impuestos, y en muchos casos tiene financiación bancaria. A cambio recibe una renta. Si la capacidad para recuperar la posesión de la vivienda queda limitada durante largos periodos cuando aparece un conflicto el riesgo económico del activo aumenta.
Y los mercados tienen una característica bastante sencilla: cuando aumenta el riesgo, aumenta el precio exigido para asumirlo o disminuye la oferta.
El propietario puede intentar compensarlo elevando el alquiler, exigir mayores garantías, seleccionar con mayor rigor al inquilino o sencillamente decidir no alquilar. También puede vender la vivienda.
Puede ser precisamente este último efecto el más contradictorio con el objetivo inicial de la política pública. Una regulación diseñada para proteger al inquilino que ya está dentro de una vivienda puede terminar haciendo más difícil que otro inquilino encuentre una vivienda en el futuro.
El problema se vuelve especialmente relevante para los hogares con menor capacidad económica. Un propietario que percibe un elevado riesgo de impago o de recuperación tardía de la vivienda tendrá incentivos para exigir más garantías, contratar seguros, seleccionar perfiles de menor riesgo, o directamente retirar el inmueble del mercado.
El resultado puede ser un mercado aparentemente más protector para el inquilino que ya tiene contrato pero más restrictivo para quien intenta conseguir uno.
La paradoja de la protección
La política de vivienda tiene una paradoja difícil de resolver. Proteger al inquilino individualmente puede reducir el número de propietarios dispuestos a ofrecer viviendas en alquiler colectivamente.
No significa que toda protección al arrendatario reduzca la oferta. Tampoco que toda regulación sea perjudicial. La cuestión es dónde se sitúa el equilibrio entre seguridad jurídica para el propietario y estabilidad residencial para el inquilino. Una cosa es establecer procedimientos rápidos y eficaces para proteger a una familia vulnerable mientras la Administración busca una solución habitacional y otra diferente es trasladar al propietario privado una parte sustancial de la responsabilidad de garantizar ese derecho.
Porque el propietario privado no es el Estado. Si la sociedad considera que una persona vulnerable debe conservar su vivienda independientemente de su capacidad para pagarla existe una cuestión fundamental: ¿quién debe asumir el coste de esa protección?
La respuesta puede ser el propietario mediante la suspensión de la recuperación de la vivienda. O puede ser el conjunto de los contribuyentes mediante ayudas, vivienda pública, o mecanismos de garantía. Pero alguien termina pagando.
Florida toma el camino contrario
El contraste con Florida resulta llamativo. Desde hoy 1 de Octubre entra en vigor una nueva regulación que convierte en delito la denominada fraudulent entry of a residential dwelling. La norma establece que quien obtenga la posesión de una vivienda mediante determinadas declaraciones falsas sobre su identidad, documentos falsificados, ficticios (como documentos de identidad, extractos bancarios, nóminas o suplantando a otra persona) puede cometer un delito grave de tercer grado.
La norma no criminaliza simplemente a un inquilino que incumple un contrato. Se dirige específicamente a la entrada y toma de posesión de una vivienda mediante determinadas conductas fraudulentas.
El legislador de Florida ha optado por tanto por una señal regulatoria muy diferente: el contrato de alquiler debe descansar sobre información verdadera y sobre el respeto a los derechos del propietario.
La propia legislación de Florida declara que el derecho del propietario a excluir a terceros de su inmueble y exigir que lo abandonen constituye uno de los derechos fundamentales de la propiedad inmobiliaria y establece mecanismos específicos para determinados supuestos de ocupación no autorizada.
No es simplemente una diferencia jurídica. Es también una diferencia en los incentivos económicos.
El capital también vota
Un inversor inmobiliario internacional no solamente analiza el precio de compra de una vivienda. Analiza el cap rate, los impuestos, la financiación, el coste de mantenimiento, y cada vez más una variable difícil de cuantificar pero esencial: la seguridad jurídica.
Y esto es importante. A saber… ¿Qué sucede si el inquilino deja de pagar?¿Cuánto tiempo necesito para recuperar la vivienda? ¿Qué garantías tengo? ¿Puedo rescindir el contrato? ¿Qué ocurre si el inmueble necesita ser vendido? ¿Quién asume el coste de una situación de vulnerabilidad?
Estas preguntas determinan la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria.
Por eso dos viviendas idénticas con el mismo precio y la misma renta pueden tener valores económicos diferentes dependiendo de la legislación aplicable. El capital no necesita que un Gobierno le diga dónde invertir. Simplemente compara riesgos.
Y cuando un mercado incrementa el riesgo regulatorio el capital puede exigir una mayor rentabilidad, reducir el precio que está dispuesto a pagar por los activos, o dirigirse hacia otra jurisdicción.
El problema no es propietario contra inquilino . El debate suele presentarse como una confrontación entre propietarios y arrendatarios.
Pero existe una tercera figura que debería ocupar el centro de la discusión: el futuro inquilino. ¿Y ese quien es? Cualquiera de nosotros:
- El joven que todavía vive con sus padres.
- La familia que busca su primera vivienda.
- El trabajador que se traslada de ciudad.
- El inmigrante que necesita alquilar antes de poder comprar.
- El hogar con ingresos modestos que no puede ofrecer garantías extraordinarias.
Son precisamente ellos/nosotros quienes dependen de que exista una oferta amplia de viviendas disponibles.
Una regulación que reduce el riesgo residencial de quien ya ocupa una vivienda puede ser socialmente justificable. Pero si simultáneamente aumenta el riesgo percibido por quienes ofrecen viviendas puede reducir la oferta y terminar perjudicando a quienes tienen menos capacidad para competir por ella.
El mercado puede proteger al inquilino que ya tiene las llaves y castigar al que todavía está buscando unas.
Dos filosofías regulatorias
España y Florida ofrecen ahora dos aproximaciones muy diferentes.
España pone el énfasis en la estabilidad del arrendamiento, la protección de los hogares vulnerables, y la continuidad del contrato. Florida refuerza entre otras cosas la seguridad jurídica del propietario frente a determinadas conductas fraudulentas y ocupaciones no autorizadas.
Ninguna de las dos políticas resuelve por sí sola el problema estructural de la vivienda. Porque el verdadero problema español no es únicamente quién puede permanecer en una vivienda. Es que faltan viviendas donde vivir. Y para construirlas o incorporarlas al mercado hacen falta suelo, financiación, construcción, propietarios, promotores, e inversores. Todos ellos responden a incentivos.
La experiencia económica demuestra que resulta mucho más sencillo aprobar una norma que construir cientos de miles de viviendas.
La verdadera prueba será la oferta
La pregunta decisiva para España no será cuántos inquilinos se sienten más protegidos después de la reforma. Será cuántas viviendas adicionales aparecen en el mercado.
Si dentro de algunos años aumenta significativamente la oferta de alquiler, los precios se moderan, y las familias vulnerables encuentran más viviendas disponibles, la política habrá conseguido una parte importante de su objetivo.
Si, por el contrario una parte creciente de los propietarios decide vender, pasar sus viviendas al alquiler temporal o turístico, exigir condiciones más estrictas, o simplemente no alquilar, el resultado podría ser exactamente el contrario del buscado.
La política de vivienda tiene que enfrentarse a una realidad incómoda: la protección del derecho a la vivienda y la protección de la propiedad privada no tienen por qué ser objetivos incompatibles, pero convertir al propietario privado en garante de un derecho social puede alterar profundamente los incentivos que generan la oferta.
Florida está enviando hoy una señal distinta: quien quiera acceder a una vivienda en alquiler debe hacerlo dentro de las reglas y determinadas formas de fraude pueden tener consecuencias penales.
España está enviando otra: el contrato de vivienda habitual debe ofrecer una estabilidad mucho mayor al arrendatario y determinados hogares vulnerables gozarán de una protección reforzada frente a la pérdida de su vivienda.
Al final sin embargo ambos modelos serán juzgados por la misma variable económica.
No por cuánto protege la ley al inquilino que ya tiene una vivienda, sino por cuántas viviendas consigue poner al alcance del que todavía no la tiene.